GEÇMİŞTEN GÜNÜMÜZE
YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ MAL EDİNMELERİ
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz mal edinmeye yönelik talepleri gün geçtikçe artmaktadır. Ülkemizin stratejik, ekonomik, iklimsel nedenlerle ilgi duyulan bir coğrafyada bulunması bunun en önemli sebeplerinden biridir. Türk Hukukunda yabancıların taşınmaz mal edinmelerini düzenleyen ve buna cevaz veren kanun hükümleri dağınık halde bulunmaktadır. Bu konuda genel kuralı Tapu Kanunu ortaya koymaktadır. 1934 tarihli Tapu Kanunu’nun ilgili hükümleri 1934 yılından bu yana pek çok değişikliğe tabi tutulmuş, dolayısıyla yabancıların taşınmaz edinmelerine ilişkin kurallar kimi zaman kısıtlanmış kimi zaman daha serbest bırakılmıştır.
Uzun yıllar boyunca yabancıların taşınmaz ediniminde karşılıklılık/mütekabiliyet ilkesi büyük önemi haiz olmuştur. Mütekabiliyet ve karşılıklı işlem olarak da tabir edilen bu ilkeye göre yabancının Türkiye’de belli haklardan yararlanabilmesi için, yabancının vatandaşı olduğu ülkede Türk vatandaşlarına aynı hakların benzer şekilde tanınıyor olması gerekmektedir. Tapu Kanunu’nda 03.05.2012 tarihinde yapılan değişikliğe kadar yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz mal edinmeleri için gerekli koşullardan ilki karşılıklılık şartının bulunması, ikincisi de yasal sınırlayıcı hükümlere uyulması olmuştur. Ancak 6302 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca 03.05.2012 tarihinden itibaren Tapu Kanunu ilgili maddesinden mütekabiliyet şartı kaldırılmış bulunmaktadır. Hali hazırdaki uygulamada Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişilerin mütekabiliyet şartı aranmaksızın kanuni sınırlayıcı hükümlere uyulmak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz edinmesi mümkün olabilecektir.
Yabancı Gerçek Kişiler
Yabancıların ülkemizde taşınmaz edinimine ilişkin esasları düzenleyen 2644 sayılı Tapu Kanunu 1934 yılında yürürlüğe girmiştir. Buna göre yabancılara mülkiyet hakkı, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak koşullarıyla verilmekte idi. Tapu Kanunu’nun ilk halinde yabancı ülkelerde kurulan tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin ülkemizde taşınmaz edinmelerine cevaz verilmemekteydi. Kanuni sınırlamalara örnek olarak o dönem için Köy Kanunu gösterilebilecektir. Nitekim Köy Kanunu’na göre yabancıların en küçük yerleşim birimi olan köylerde taşınmaz iktisapları yasaklanmıştır. Tapu Kanunu yürürlüğe girdikten sonra 1984 ve 1986 yıllarında 3029 ve 3278 sayılı Kanunlar ile değişikliğe uğramış ve mütekabiliyet ilkesinin uygulanmayacağı ülkeleri belirleme konusunda Bakanlar Kurulu’na yetki verilmiştir. Anayasa Mahkemesi tarafından bu değişiklikler iptal edildikten sonra 2003 yılında 4916 sayılı Kanun ile Tapu Kanunu’nda yapılan değişiklik ile yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmelerini kolaylaştırmaya yönelik hükümler getirilmiş ve ilk kez yabancı ülkelerde o ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin taşınmaz edinimi konusu ele alınmıştır. Bu kanunla ayrıca Köy Kanunu’ndaki yasaklayıcı hüküm de yürürlükten kaldırılmıştır. Ne var ki 4916 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme ülke topraklarının yabancılar eline kolayca geçmesini sağlar nitelikte olduğu gerekçe gösterilerek Anayasa Mahkemesi tarafından 14.03.2005 tarihinde iptal edilmiştir (Köy Kanunu’ndaki yasaklayıcı hükmün kaldırılmasına ilişkin düzenleme Anayasa Mahkemesince iptal edilmediğinden bugün yabancıların köylerde taşınmaz iktisabı mümkündür). 4916 sayılı Kanun’un iptalinden sonra 29.12.2005 tarihli 5444 sayılı Kanun ile Tapu Kanunu bir kez daha değişikliğe uğratılarak yabancılar tarafından edinilecek taşınmazların kullanım amacına ilişkin sınırlama getirilmiş, iktisap edilebilecek taşınmazlara miktar sınırlaması konulmuş (2,5 hektar ancak Bakanlar Kurulu izni ile 30 hektara kadar artırılabileceği yönünde), tüzel kişiliği haiz yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz iktisabının özel kanunlar ile düzenlenmesi öngörülmüştür. Anayasa Mahkemesi, 11.04.2007 tarihli kararı ile yabancıların Türkiye’de edinebilecekleri taşınmazların miktar sınırının Bakanlar Kurulu takdirine bağlı olarak 30 hektara kadar genişletilebileceğini gösteren hükmünü iptal etmiştir.
Tapu Kanunu’nda değişiklik yapan 6302 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme ile 03.05.2012 tarihinde Tapu Kanunu m. 35 son şeklini almıştır. Buna göre yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimine ilişkin karşılıklılık ilkesi kaldırılmış ve ancak kanuni sınırlamalara uyulması şartı ile yabancı gerçek kişilerin taşınmaz iktisabına cevaz verilmiştir. Kanuni sınırlayıcı hükümlere ilk olarak Tapu Kanunu’ndaki sınırlamalar örnek verilebilecektir. Tapu Kanunu’nda bu konuyla ilgili miktar sınırlandırmasına gidildiği görülmektedir. Buna göre yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemeyecektir. Bakanlar Kurulu’na kişi başı ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırma yetkisi verilmektedir. Kişi başına düşen alan sınırlaması kanununun önceki halinde 2,5 hektar olarak yer almakta iken bu alanın değişen düzenleme ile 30 hektara çıkarılması büyük bir artış olarak değerlendirilmektedir.
Alan sınırlamaları bakımından stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından getirilen sınırlamalar da mevcuttur. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin Kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri Bakanlar Kurulu tarafından; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirlenebilir, sınırlandırılabilir, kısmen veya tamamen durdurulabilir veya yasaklanabilir. Tapu Kanunu’nun yanı sıra diğer bazı kanunlarda da yasal sınırlayıcı hükümlere rastlanmaktadır. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, Türk Vatandaşlık Kanunu sınırlamaların yer aldığı Kanunlardandır. 6302 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile alan sınırlamaları bakımından da Bakanlar Kurulu’na keyfi uygulamalar bakımından ucu açık ve geniş yetkiler verildiği göze çarpmaktadır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarına göre yabancılara en çok gayrimenkul satışı yapılan iller arasında Konya, Antalya, Muğla, Aydın, Ankara, Hatay, İstanbul, İzmir, Erzincan, Malatya, Gaziantep Mardin bulunmaktadır.
Tüzel Kişiliğe Sahip Yabancı Ticaret Şirketleri
Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin Türkiye’de taşınmaz mal edinmeleri ise gerçek kişilere nazaran daha geç yasal düzenlemeye kavuşmuştur. Osmanlı İmparatorluğu döneminde yabancı tüzel kişilere ülkede taşınmaz edinme imkânı tanınmamış, Cumhuriyetin ilk yıllarında da bu uygulama devam etmiştir. Bu hak tüzel kişilere açık bir biçimde ilk kez 2003 yılında Tapu Kanunu ile bahşedilmiştir. Tapu Kanunu’nun konu ile ilgili ilk halinde tüzel kişilerin taşınmaz edinimi için karşılıklılık ve kanuni sınırlamalara uyma şartı getirilmişti. Ancak bu hükmün iptalinden sonra mevcut düzenleme ile de uygulanmakta olunduğu üzere yabancı tüzel kişilere Türkiye’de taşınmaz edinme imkanının yalnızca özel kanun hükümleri çerçevesinde tanınması uygulaması getirilmiştir. Kısacası, Tapu Kanunu’nda yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin genel olarak yabancı gerçek kişilerin tabi olduğu kurallarla taşınmaz mülkiyeti edinme imkânları kaldırılmış, ancak Turizm Teşvik Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu, Petrol Kanunu gibi bir takım özel Kanunlarla getirilen istisnai düzenlemeler çerçevesinde yabancı tüzel kişi ticaret şirketlerine bu imkân tanınmıştır. Hâlihazırda bu şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimine ilişkin esaslar özel kanunlarda ele alınmıştır.
Tapu Kanunu’nda 2012 yılında yapılan değişiklik ile yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunma zorunluluğu getirilmiştir. Akabinde ilgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilecektir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilecektir. Yabancı ülkelerde kurulmuş olan tüzel kişi ticaret şirketleri Özelleştirme Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu, Petrol Kanunu, Petrol Piyasası Kanunu, Elektrik Piyasası Kanunu, Bankacılık Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu gibi özel kanunlar kapsamında Türkiye’de taşınmaz iktisap edebilecektir. Fakat bahsi geçen kanunlar tek tek incelendiğinde, yabancı tüzel kişi ticaret şirketlerine Türkiye’deki taşınmazlar üzerinde bahşedilen hakkın doğrudan mülkiyet edinme şeklinde değil, çoğunlukla uzun süreli kullanma veya yararlanma hakkı tahsis etme yönünde olduğu görülmektedir.
Tapu Kanunu, yabancı gerçek kişilerle, yabancı ülkede o ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiler dışındaki yabancı dernek ve cemaat vakıflarının taşınmaz edinimine izin vermemiştir. Fakat her ne kadar mevcut kanun hükümleri çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz mal edinmeleri yasaklanmış olsa da yabancı dernek, vakıf ve cemaatlerin Osmanlı Döneminde iktisap ettikleri taşınmazlara ilişkin kazanımları yasal düzenlemelerle koruma altına alındığı görülmektedir.
Yabancıların taşınmaz edinmelerinin bir takım sınırlamalara tabi tutulduğu ülkemizde çeşitli nedenlerle taşınmaz edinmek isteyen yabancı sayısı gün geçtikçe artmaktadır. Bilindiği üzere Türkiye, doğal güzelliklerinin yanı sıra Avrupa’ya yakınlığı, bir Akdeniz ülkesi olması, gerek taşınmazların gerekse hayat koşullarının dış ülkelere göre daha ucuz olması gibi nedenlerle yabancılar nezdinde gün geçtikçe değer kazanmaktadır. Bununla doğru orantılı olarak yabancı gerçek ve tüzel kişilerin çeşitli amaçlarla Türkiye’de taşınmaz edinme talepleri arttıkça bu konuya ilişkin mevzuatta da çeşitli değişikliklerin yapılması yoluna gidilmiştir. Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’ye duydukları ilginin ve talebin yoğunlaşması sebebiyle bunların taşınmaz edinimi konusu da Türk Hukukunda son derece güncel, değişime ve yeniliklere açık bir hal almıştır.
Özetlemek gerekirse; 03.05.2012’de kabul edilen, 18.05.2012 tarihli, 28296 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Tapu Kanunu ve Kadastro Kanunu’nda değişiklik yapılmasına İlişkin Kanun uyarınca Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddeleri değişikliğe uğramıştır. Buna göre yabancıların taşınmaz ediniminde genel ilke olan karşılıklılık ilkesi kaldırılmış, bunun yerine Bakanlar Kurulu’nun belirleyeceği ülke vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinebileceği, edinilebilecek taşınmazların toplamının kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçemeyeceği, Bakanlar Kurulu’nun bu rakamı iki katına kadar artırmaya yetkili olduğu kuralı getirilmiştir. Ayrıca son değişiklik ile, kullanım amacına ve belirli stratejik alanlara yönelik getirilen sınırlamaların kaldırıldığı, bunun yerine Bakanlar Kurulu’na sınırları belirsiz bir biçimde belirli yerlerde yabancı uyrukluların taşınmaz edinimini durdurma, sınırlama, yasaklama yetkilerinin verildiği görülmektedir. Madde 36 ile de; yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde ellisinden daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketlerin ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti edinebilecekleri, bunlar dışında kalan yabancı sermayeli şirketlerin yerli sermayeli şirketler gibi taşınmaz edinebileceği düzenlenmiştir.
Sonuç itibariyle, bilim ve teknolojideki gelişmelerin, giderek artmakta olan ulaşım ve iletişim olanaklarının, ekonomik, sosyal ve siyasal ilişkilerin uluslararası alanda kaydettiği ilerlemeler yabancılara mülk edinme hakkının verilmesini kaçınılmaz hale getirmektedir; ancak bunun ülke koşulları ve güvenliği göz önünde tutulması ve gerekli sınırlamaların getirilmesi suretiyle yapılması gerekmektedir. Zira toprağın ele geçirilmesinin, siyasi ve kültürel bağımsızlığın da elden çıkarılması anlamına geldiği gözden uzak tutulmamalıdır. Kanaatimizce ülkemizin yabancıların taşınmaz edinimine temkinli yaklaşması ve radikal sınırlamalar getirmesi anlaşılır ve kabul edilebilir olmalıdır. Ayrıca yabancılara taşınmaz satışının şeffaf, uygulanabilir kayıtlarla takip edilmesi, istatistiklerin sürekli biçimde güncellenerek denetlenmesi ve topraklarımızın kime hangi oranda satıldığının demokratik toplumların gereği olarak halka duyurulması büyük önemi haizdir.